本：たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術

▼たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術

を読んでみた。
タイトルに”学生大家”とか”たった４年”などのコピーがあったので、当初あまり内容は期待していませんでした。ところが、読み進めると、若いのにかなりしっかりした考え方と豊富な独自な経験を積まれていることがわかるとともに非常に中身の濃い本でした。
内容については、不動産投資初期からある程度規模が大きくなるまで触れられていて、いずれのステージでも参考になります。また、時間を置いて読み直すと新たな発見があるじゃないかと思う。
この本を読んで、今後の個人的な戦略として、まず、土地評価が高い４戸以上の中古アパートを買い増して、その後は事業性融資で進めるのが良いかと思った。あとは、既存、新規の地銀、信金の少額からの事業性融資の借入実績を積んでいくことは実践しようと思った。
以下、メモ
買付け申込書に書き添えるとよい文例
「私も売主様と同様にアパート経営をしており、売主様が長年大切にしてこらられたこの建物を引き継いで賃貸経営を続けたいのでぜひお譲りください」
転売益を得るためや宅建業者に売りたくないという思いを持つ売主もしばしばいる。そう言う思いを汲み取れるように。
ここ数年で、中古アパートへの耐用年数超えの融資をする銀行が減った。そのため個人向けパッケージ商品であるアパートローンではなく、法人として事業資金融資を受ける必要がある。そのためには事業実績を積んで金融機関と円満な取引関係を築いておかなと、中古アパートを購入することが難しくなってきているようである。建物残存期間の長い物件と組み合わせて保有することで融資は受けられる。
そのため、中古アパート、特に高額なものは、買主がなかなかいない状態となっている。→売主側に、アパートローンが使えない物件で、「この機会を逃すと買ってくれる人はいなくなりますよ」というメッセージは有効。
楽待のプレミアム会員になり「買う気」と「買える力」があることを明示し、仲介業者と接点を作って親しくなり、非公開・未公開物件を紹介してもらうようにすることも一つの方法。
楽待のプレミアム会員（無料）になるには、
・収入証明（源泉徴収票または確定申告書控えの写）
・運転免許証など身分証明書の写
が必要。
融資してくれる金融機関を探す方法
・地銀
全国地方銀行協会ホームページのリンク集から、地域の地銀を確認する。（メインメニュー→リンク集：地方銀行リンク）。探すのは住所と職場の所在地に本部や支店があるところ。隣接県に範囲を広げてもOK
個人向けアパートローンは第二ではない地方銀行が融資を受けやすい。
・第二地銀
（その他リンク→第二地方銀行協会）についても、その一覧から同様にチェック。
・信用金庫
全国信用金庫協会の「全国の信用金庫ご紹介」からチェック。信金は金融庁に届け出た地域の顧客としか融資取引できません。
・信用組合
押さえておいたほうがよい全国信用組合中央協会から探せる。東京は銀行並みの金利のところもある。神奈川は金利が５～６％と高かったり、特定職域でないと組合に入れなかったりする。
iタウンページで、”エリア名”、「銀行」、「信用金庫」、「信用組合」をキーワードに調べる方法もある。
信託銀行の事業性融資は、基本的に上場企業が対象で、中小企業はほとんど相手にされない。
自分が在住・在勤しているエリアで物件を購入していくというなら、地方銀行や信用金庫に融資依頼するのが良い。地銀はスルガ銀行を除いて地元密着型
あちこちに中古不動産を買っていくというスタイルの場合、信金はエリアの制限があるので合わない。
地方に物件を持つと地域密着型の金融機関は、その物件の調査ができず、融資が引けなくなる場合がある
融資取引できる金融機関を増やすことと、既存の金融機関で常連客になり、繰り返し融資を受けられるようにすること。
スタートは少額、ゴールは億単位の融資
運転資金や修繕費、区分所有マションの購入で融資実績を作っていく事もできる。
事業性融資取引のステップ
１）責任共有対象外（全部保証）信用保証付き融資 → 保証協会の保証付き
２）責任共有信用保証付き融資
３）プロパー融資（支店・部決済）
４）プロパー融資（本部決済）
保証協会付き融資のメリット
・事業者が低金利で融資を受けられる。
・耐用年数が既に経過しているアパートも保証してもらえる可能性がある
・返済が進んで空き枠ができると、他の金融機関でその空き枠を利用できる
土地評価が高い物件は、返済が進むと担保余力が増えていく。建物評価中心の物件は、返済が進んでも建物が経年原価するので担保余力は増えない。→ 耐用年数を超える中古アパートへの融資では、土地評価が高ければクリアできる可能性がある。（事業性融資）
耐用年数超の融資が「信用毀損」になるのは、個人向けアパートローンのみを使う場合。
金融機関に融資の打診をする時、
○：「不動産賃貸業を営んでおり、賃貸不動産購入資金の融資を受けたい」
×：「不動産投資の融資を受けたい」
投資という言葉は使わず、事業として実績がありさらに融資を受けたいとアピール。
初めの一言を間違えると、話がスムーズに進まなくなる。
フルローンを出す金融機関か否かについて聞き出す質問
「実際の売買価格よりも評価額のほうが高かった場合、どちらの価格を採用しますか？」
「担保評価額以上に、融資をすることはありますか？」
（担保評価を超える部分は、他担保を取らずに信用で融資してくれる）
フルローンは今は第二地銀と信金が狙い目
スタートは少額、ゴールは億単位の融資
運転資金や修繕費、区分所有マションの購入で融資実績を作っていく事もできる。
サラリーマンが不動産賃貸業を行う場合、サラリーマン「の」副業ではなく、サラリーマン「が」副業で、不動産が本業となることが、フルローンを次々と受けるポイントかもしれません。
保証協会を利用できる第一要件は中小企業者。
目安として、個人として保証を受ける場合、給与収入よりも不動産や事業の収入が上回っていること。
または、１０戸以上持っているかどうかで判断する保証協会がある。
厳しい保証協会は事業従事の時間で審査するところもある。
法人を作るのがベスト。
法人ではない個人事業主も中小企業者として融資対象になる。
不動産投資の最大のリスク-金利にどう備えるか
・借入を伴わない収入を増やす
・マイホーム購入者に収益物件を売り抜ける。
利回りを計算しない買主に売ることが高く売るためのポイント。→戸建、区分所有（ファミリータイプがベスト。一棟マンションを区分所有マンションに転換することも）
・デリバティブ取引で金利上昇リスクをヘッジする。
市場金利が一定ラインを超えて上昇したら上昇相当分を銀行からもらえる契約をする。銀行にオプションを売ってもらうことで成立。
不動産売買には経費が売買価格の１０％程度かかり、運営経費と金利を考慮すると、約２年分の利益が売買経費に消える。３年目からようやく実質的利益となる。
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