カテゴリー別アーカイブ: 不動産

1ルームマンションを売却、資産組み換えへ

不動産の資産の組み換えで、1ルームマンションを1部屋売却しました。

2003年1月に430万円で購入し、9年保有し売却価格は485万円でした。

この物件は、法人契約で、賃料5.5万円のオーナチェンジだったのですが、売却まで借り続けていただきました。1ルームマンションは、賃料下落のトレンドで、一旦出ると、賃料は下がっていたと思います。

実際、同じマンションの募集賃料は、3~4万のレンジです。

このため、あえて9年間契約更新はしませんでした。

管理費と修繕積立も比較的安く7千円ぐらいで、一部上場会社の法人契約なので自主管理にしていたので、実質賃料は

5.5万ー7千円=4.8万円
利回り 4.8万*12ヶ月 / 430万 = 13.4%
なので、購入代金は7年強で回収できており、8年目以降と売却代金は、そのままプラスで、単純売却益も55万のプラスで、かなり成功した投資だと思います。

今、住んでいる方が、50代になり、そろそろ退去することもあり得ると思い。賃料が高い状況で売却をすることにしました。

今回の売却代金も併せ、5千万ぐらいのRCか鉄骨の一棟物を購入する予定です。

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退去立会いと入居立ち会いできず

先週末は、土曜日に退去立会いがあり、日曜日は入居立ち会い(できず)がありました。

退去

まず、土曜日の退去立会いですが、新婚のご夫婦が新築から2年弱住んでいただきました。
お子さんが生まれ、手狭になったということで、戸建を買って、そちらに転居されるとのこと。

中はそこそこ綺麗に使っていただいたようで、壁紙をところどころ補修しクリーニングだけでいけるかもとのこと。
見積り待ちです。

先日の退去の時もそうだったのですが、浴室の鏡の石鹸カス汚れが今回もひどいのと、台所の水栓が緩んでいましたが、いずれも交換の必要は無さそうです。

この部屋は、隣室と壁一枚で接している壁面の防音性能を高める工事をする予定。費用は8万強。

この部屋は、退去を待って内見をしたい方がいて、午後から見に来たそうです。

とても気に入ったそうですが、予算が8千円ぐらいオーバーしてしまうとのこと。
ちょっとギャップが大きいので、不動産会社さんの方で賃料交渉へは持ち込んでいないとのこと。

このお客さんは、気になる物件がもう一件あり、そちらはまだ、入居ちゅうなので、退去して内見して決めたいとのこと。

ウチとしては、他のお客さんでも構わないので、早く決まってくれると良いのですが。

入居

日曜日には、入居があり、不動産会社さんには立会いします、と言っておいたのですが、時間になっても声がかからず。
どうやら忘れられているようでした。
事前に電話もしたのに~

特に問題が無ければいいんですが、

昼に出かけようとした時に、新しく入居される方とばったり会いました。

午後から荷物を搬入する。ただ、住むのは1週間後。それまでは、田舎に帰っているのだとか。
今度、住まわれる方は単身男子で、医薬系の会社に新卒で入られるとか、年齢的には大学院卒だと思われます。

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抵当権と根抵当権の違い

抵当権とは、銀行が自己の債権を担保するため、債務者の不動産等に
に抵当権を設定するもので、債権額ズバリの額が担保される。
新たに借り入れを起こす場合には、新たに抵当権の設定が必要になる。
一方、根抵当(ねていとう)は、継続的に発生する債務を一定額
(極限度という)まで担保するためのもの。
つまり、その極度額の範囲であれば、何度でも融資を受けることが可能
になる。そのため事業資金の融資などで根抵当権が設定されることが
多い。

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確定申告締切日

今日は、確定申告締切日です。また、それに伴う税金の支払いも今日までです。

一昨年まで、確定申告は自分でやっていたのですが、賃貸併用を新築して色々処理が複雑になったので、去年から税理士さんにお願いしています。

今年は、2月の初旬に自宅に税理士さんに来てもらって、打ち合わせと関係書類を引き渡しをしました。
その後、一度、メールで質問があっただけだったのです。

昨年は、結構早めに税務署へ提出してもらい、しかも新築した年度だったので、税金の還付を受ける側だったので、納付期限を意識していませんでした。

今年は、税理士さんが忙しかったのか、税理士さんからの郵送物が今週になって来ていたのですが、不在にしていて不在通知があるのみで中身の確認ができていませんでした。

ところが、昨日、税理士さんからメールがあり、「郵送した納税の締め切りは、明日15日(今日)までなので、忘れずに払っておいてください」とのこと!
慌てて、郵便物の再配送を依頼し、昨日、それを受け取り。今日、支払いをしてきたというバタバタになりました。

確定申告分の税金の方ですが、3万円とちょっとの支払いとなりました。
住宅ローンの控除が40万円近くあり、それに助けられています。

税理士さんの報酬は、かみさんと私の2人分で4万円でした。

今年、税理士さんに作ってもらって、税務署に提出された確定申告書類を見てみると、
収益不動産で、かみさんと共有持分にしているものがあるのですが、その部分の収入はもちろん、支払い・減価償却などもすべて、持分に基づいて処理されているので、かなり複雑になっています。

自分でやろうと思えばできなくはないと思いますが、今年はさらにネットなどからの収入も追加になりそうで、申告内容はさらに複雑になりそうで、自分でいろいろ調べたりする時間や労力の費用対効果を考えると次回も税理士さんにお任せしようと思います。

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